Воронеж Юрист

Юридическое агентство "Фемида" г. Нововоронеж

Руководитель Лукина Елена Ивановна

г. Нововоронеж, ул.Первомайская, д. 7Б

тел. 8 (920) 402-26-65, 8 (920) 216-18-50
e-mail: femida.nvvrn@mail.ru

Консультация юриста

Вопрос:

Как признать право собственности на незавершенный строительством жилищный объект?

Нередко право собственности приходится отстаивать в судебных инстанциях, в т.ч. и по такому вопросу как признание права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости. Бывает так, что в погоне за более «дешевыми» квадратными метрами, отстоять право на них бывает крайне сложно.

Если же обратиться к действующему гражданскому законодательству, то в нем имеются нормы, которые устанавливают обязательность прохождения государственной регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства, но не регистрации самого объекта, поскольку прав на объект незавершенного строительства до такой регистрации просто не существует. Однако, являясь лишь правоустанавливающим компонентом, государственная регистрация не является юридическим фактом, с которым следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства.

Кроме того, в административном порядке можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, перечисленных в Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Прежде чем подавать исковое заявление на несостоятельного или обанкротившегося застройщика, необходимо разобраться в какой суд обращаться. Это важно потому, что дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства подведомственны как судам общей юрисдикции, так и входят в компетенцию арбитражных судов. Выбор судебного органа напрямую зависит от субъектного состава участников спора (истец, ответчик и т.д.), а также от его характера, поскольку к подведомственности арбитражных судов, относятся споры экономические, возникающие в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Выяснив данное обстоятельство и определив подведомственность, необходимо выяснить основания и те факты, на которые вы будете ссылаться как на основание своих требований. Прежде всего, у вас должен быть «на руках» заключенный договор долевого участия в строительстве жилья, оплаченные в указанные в договоре сроки чеки ( квитанции, приходно-кассовые ордера и пр.) за оказанные услуги по строительству и пр. необходимые документы, которые будут проверяться нами и тщательно анализироваться при подготовке искового заявления.

В соответствии со ст.4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 Г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пп.1 и 3 ст.6 вышеназванного Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями ч.1 ст.11 ГК РФ защита нарушенных прав осуществляется судом. Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Обычно Застройщик отказывает в передаче квартиры в собственность истца, поскольку многоквартирный дом является объектом незавершенного строительства и не зарегистрирован в установленном порядке, на что и ссылается в своих возражениях. Однако учитывая, что если Ваш дом в эксплуатацию не сдан, что является нарушением условий договора – срока сдачи дома в эксплуатацию, а его строительство осуществляет ответчик, которому предоставлено разрешение на строительство дома и право аренды на земельный участок, при этом лично Вами выполнены все обязательства по строительству квартиры, т.е. произведены соответствующие оплаты услуг, то согласно сложившейся практике судов общей юрисдикции Ваши исковые требования о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости при грамотном ведении дела будут подлежать удовлетворению.

Особенно положительной практика стала после вступления в силу Определения Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34. Верховный суд констатировал следующее: В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, участник строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

В соответствии со ст. 17 Закона РФ « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются также вступившие в законную силу судебные акты. Согласно ст. 219 ГК РФ и п. 5 ст. 13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…» право собственности на вновь создаваемое (недостроенное) недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, и судебное решение после вступления в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.

Таким образом, решение суда, принятое в Вашу пользу, и будет являться самостоятельным основанием для регистрации Вашего права собственности на объект незавершенного строительства.

У Фемиды имеется определенный опыт в подобного рода спорах и положительно принятые в пользу клиентов судебные акты, на основании которых впоследствии ими были зарегистрированы право собственности на незавершенные строительством жилые объекты.

1. Имею ли я право на выплату возмещения вреда, причиненного здоровью исходя из заработка за 4 месяца работы на ЧАЭС в 1987 г.?
2. Относится ли возмещение вреда инвалиду ЧАЭС к «социальной выплате»?
3. Имеют ли члены семьи инвалида ЧАЭС и ликвидатора «чернобыльской» аварии право на выплату доли возмещаемого вреда в случае смерти умершего кормильца?
4. Имеет ли вдова инвалида ЧАЭС право на долю компенсации возмещения вреда, получаемой при жизни умершим кормильцем?
5. Возможна ли в настоящее время индексация компенсаций в возмещение вреда на коэффициенты МРОТ за прошлое время?
6. За какой период можно взыскать алименты?
7. Как признать наследника по закону недостойным?
8. Как признать договор аренды недействительным?
9. Залог и задаток: последствия неисполнения гражданско-правового договора?
10. Как признать право собственности на незавершенный строительством жилищный объект (долевое участие)?
11. Имеет ли право на возмещение вреда военнослужащий, получивший инвалидность в связи с радиационными последствиями при участии в подразделении особого риска?
12. Как получить требуемую долю собственности в совместно нажитом имуществе при разводе?
13. Как распорядиться имуществом: что лучше завещание или дарение?
14. Кто имеет право на региональный материнский капитал (Воронежская область)?
15. Обязан ли автовладелец страховать жизнь при покупке полиса ОСАГО?
16. Можно ли разделить коммунальные платежки по членам семьи?